2017年2月4日 星期六

房地產賺錢筆記~~被朋友推入火坑

好的朋友帶你上天堂、壞的朋友推你入火坑
只是買個房子而已,真的會這麼慘嗎?
進入火坑後,又要如何蛻變成浴火鳳凰呢
本篇將分享第一間預售屋買賣心得喔!
圖片取擷於網路

奢侈稅的後遺症
紅單、簽約單,全台預售屋大飆漲的年代。
《特種貨物及勞務稅條例》簡稱《奢侈稅》,在立法院通過並於2011年6月1日開始實行,這項史無前例的政策,規範了其中一項規定,非自用住宅如果在一年內轉手,則課徵總價15%的奢侈稅;在一年至兩年間轉手,則課徵總價10%的奢侈稅。這項房產重要的規定,讓當初炒作成屋的投資客為了避開高額的稅金,紛紛開始轉向少額稅金的預售屋,在一群人一窩瘋的搶購之下,帶動了長達4年全台預售屋大飆漲年代,也造就了凌晨3點半就來接待中心排隊搶紅單,甚至1張紅單半年就大賺300萬的驚人獲利。
不需要任何技術、不需要任何知識,只要搶在第一波,然後跟著建商價格慢慢往上調就能輕鬆獲利,不管是有資本的投資客,或是只有10萬元透過集資的菜籃族,當然,也包括我以及身邊的朋友都想搶搭這股賺錢風潮。但是,說起來容易,實際操作下來又是怎麼一回事呢?我們會是這股熱潮的最後一隻白老鼠,還是能如願搶在第一波當個勝利組呢?
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存房就是存錢

一般人是只會存錢來買房,學會財商之後,要利用存房來存錢。
要想搶在第一波,就必須和建商或是代銷培養出好關係,或是透過VIP客戶的引薦,才有辦法搶在一般人面前取得到好價格好樓層的物件,本篇預售屋的操作流程我就不在撰述了,有興趣的朋友可以參考小銘先前寫的文章,「小銘淺談房地產,預售屋篇章」。
而我的第一間預售屋物件,由於位在小學附近為了方便簡稱他為「小學一號」好了,會不小心跨出去,真的要好好感謝我的好友jerry&小金,在他們的慫恿之下,從此掉入了深不見底的窟窿。疑?不對,是從此學會透過買房來存錢,然後等待房產增值後再售出。
「小學一號」誕生在房產相當熱的年代,整批100多戶的建案,在接待中心完工前一個月就快速CLEAN。很難想像吧,當初可是一屋難求,想買到房子還得透過朋友介紹才行。投資就是要以獲利與周轉率為考量,這間「小學一號」由我和好友3個人共同合作共同承擔的物件,真的可以順利獲利了結嗎?
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故意不要賺多
低總價房地產投資,最重要的在於周轉率,而不是周年慶。
一般的屋主或是地主,都希望買方出個有誠意的價格才願意出脫,若是物件的條件相當好,自然很容易吸引到相當多的誠意買方出價,若是物件的條件稍差,想要等到一個好價錢,銷售時間就會拉得相當長,有些可能1年以上,有些甚至要等到2年以上。以這間「小學一號」物件為例,建案座落的地點雖然不錯,可是物件本身位於低樓層2樓以及機械車位,加上這個物件我們沒有殺價,所以比一般投資客每坪單價貴了5000元,這些不利於投資的條件,也讓我們三個人吃足了苦頭,等了1年才好不容易才銷售出去。
想要在眾多銷售物件殺出重圍,除了物件本身條件好之外,還需要靠銷售人員多多幫忙,和同建案擁有平面車位的高樓層來比較,「小學一號」的條件真的不優,當有客戶想購買此建案時,業務通常都是優先推薦最容易銷售的物件,為了讓業務一有客戶便優先推薦「小學一號」,所以小金提議有賺就賣+業務分紅制度。
小學一號的獲利

生意不是只做一次而已
朋友、夥伴永遠都是最好的學習對象,透過分享、透過吵架、透過合作,互相努力。
別看我外表斯文、個性隨和,我吵起架來也是很凶悍的,為什麼會這樣子說呢?這個案子從我們買下來持有1年到獲利,扣掉買入價格、仲介費、業務分紅、稅金、換約費之後,我們三個人均分下來的利潤,完完全全比沒出錢投資的業務賺的還少......這點讓當時的我憤憤不平相當不服。
不過小金和緩的說「與其讓資金一直套在裡面,倒不如趕快出脫,尋找下一個更好的機會點」,而另一個合作夥伴jerry也說了「這次的獲利雖然不如預期,但下次有更超值的物件時,這位業務必定第一個會先想到你」。
當時的心境真的相當不服氣,不過現在回想起來我的夥伴說的沒錯,出脫後的這筆資金這些年來週轉了好幾次,現在已經累積了不少;而當初銷售的業務,也因為有了這一次的成交經驗,陸續介紹了不少優質物件過來,甚至還介紹了不少同行,讓我們互相認識,也因此好的業務好的物件開始接二連三地冒出,我想成為地產大亨的夢想開始慢慢向前進嚕。
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延伸閱讀,上一篇:房地產賺錢筆記~~買房的契機

下一篇,小銘想分享給大家,買房子前先別急,先認真看完一百間物件,了解完周遭環境後,再評估是否可以下手,下一篇告訴您!



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林小銘的札記

1 則留言:

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