2016年4月8日 星期五

竹南頭份~~看屋日記39(淺談當地房地產3)

自從去年5月尚順育樂中心公司營運之後
寶佳集團在頭份尚順的推案狀況是否有如預期呢?
而2年前炒的火熱的竹南中大埔現在會如何發展呢?
竹南頭份市區的成屋和預售屋,支撐力道是否還穩固呢?
想知道竹南頭份房地產目前不為人知的秘密嗎?
本篇由小銘將帶大家導覽目前竹南頭份房地產實況!
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不管是買房子的朋友還是賣房子的朋友,其實我們最關心的問題,並不是房地合一是啥東東或是土壤液化對我們有甚麼影響,而是房價未來的走勢以及會不會崩盤,所以最近很多人都來詢問小銘,竹南頭份房地產現在狀況如何?該不該買?該不該賣?建商這幾年蓋這麼多房子,會不會形成一堆空屋,竹南中大埔斷頭潮何時結束,尚順住宅大樓寶佳建設到底要降價到何時,而現在市場最夯的又是怎樣的產品,最重要的竹南頭份未來還有沒有發展的空間,林林總總這麼多的問題,我想透過本篇文章,為大家分享這半年我在房市看到的狀況,以及未來半年後竹南頭份房市的預測!
以下是我依照竹南頭份房市分成幾個區塊,按照買方對該區塊的信心進行排列,並且預測半年後的房市喔!

5. 信心指數最差的竹南中大埔
荒煙漫草的竹南中大埔,未來的養護工作即將交接給竹南鎮與頭份市處理,這塊被投資客帥過投炒爛的區域,未來到底有沒有發展性呢?以現階段而言,這個區域其實蠻慘烈的,投資客套牢、斷頭、認賠的不勝枚舉,其中以每坪成交18萬以上的華廈最為慘烈,估計買在這個價位以上的產品,未來在交屋之前投資客將會有一半以上斷頭,而每坪16萬左右的華廈,仍將足以支撐這個區塊的房價;至於透天的部份,斷頭比例真的不高,所以若有機會買到千萬以下前院停車的透天,真的要好好把握,而且近期也有不少自住客入住中大埔透天,所以未來交屋之後,透天仍然相當保值。
由帥過頭操盤的竹南中大埔建案,未來在交屋前將會有一波一波的斷頭潮,而交屋之後,價格將會回穩,生活機能也將慢慢湧入,目前7-11與全聯都已簽約進駐準備開店營運,至於台積電是否要蓋研發中心,可能要等到7月份的法說會之後,才會逐漸明瞭。
竹南中大埔

4. 信心指數倒數第二:尚順寶佳推案量
超過40000坪土地,預計推出3000戶住宅的尚順三期住宅區,目前由寶佳集團的四個子公司分批興建,本來打算藉著尚順育樂中心的開幕衝出一波一波熱銷潮,豈料第一期建案開賣至今1年多來,餘屋還剩將近百戶,甚至價格還從開賣的每坪15萬左右,一路下殺至每坪13萬元未來的幾期建案價格是否有所支撐,或是繼續向下滑落,值得持續觀察;而在竹南頭份的人口沒有爆發性的成長之下,多達3000戶的造鎮計畫,加上中大埔2500戶與市區餘屋量來看,寶佳集團也無法在短時間內將11期建案去化完畢,最有可能的就是造成建商售價越來越便宜現象,第三期比第二期便宜、第二期比第一期便宜、而第一期的買方買到最高點,這也是買方認為所有區域中信心度最差的地方之一。
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3. 信心指數排名中間市區預售屋建案
竹南頭份在幾年前曾經發生不少建商倒閉形成爛尾樓的狀況,所以在地人對於看不到、摸不著、不知道未來品質好不好的預售屋,通常都是等到成屋之後才會有興趣,加上大樓華廈建案曾經從民國80幾年每坪16萬跌到最低點每坪8萬,也讓在地人害怕現今大樓華廈建案會不會重蹈當年下殺的慘況,所以在地人對於大樓華廈的選擇,要嘛是品質好的建案,不然就是非常便宜的新加坡式建築;不過隨著竹南頭份人口穩定增加之後,2年前的推案交屋之後,入住率也高達9成以上,比較需要擔心的是,這2年推案受到房地產景氣不好的影響,大部分的建案餘屋仍然相當的多,推估下來每個建案餘屋幾乎高達5成,在這麼龐大的餘屋量之下,未來在交屋前後,建商為了減少餘屋與稅金問題,將會慢慢降價求售以求減少庫存,不過成屋半年以後價格也會逐漸回穩,所以想撿便宜的朋友可別錯過這一波喔。
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2. 信心指數前2名運動公園推案
而運動公園的後庄重劃區,目前也是竹南頭份單價與總價密集度最高的區域,這區塊推案仍是以華邦代銷體系的建案為主,施工品質和搭配的建材仍是竹南頭份建商中數一數二的好案子,而價格方面仍然支撐在每坪19萬起跳,預計成屋之後,這種高單價高總價的住戶品質,也將是竹南頭份的高級人士的住所,根據小銘私底下了解,會購買如此高總價的買方,屋主本身實力都蠻雄厚的,不乏是政商名流、醫生或是軍公教人員,也是最不需要擔心品質不好或是價格下跌的問題。
支撐與下殺區域

1. 信心指數第1名:成屋市場
成屋市場一直以來都是竹南頭份房地產中,最穩定最安全空屋率最低的市場,就算遇到2008年金融海嘯摧殘,竹南頭份的成屋市場依然無法撼動,甚至價格還繼續往上攀升,然而去年下半年成交量急速冷凍之下,竹南頭份房仲受到不景氣的影響,倒閉了將近10來家左右,不過直到今年3月之後,自住客也紛紛回籠看屋,陸陸續續的成交量也逐漸上升,這波買方在這2年市場的教育之下,已經不在堅持實價登錄打7折的錯誤出價模式,加上近期賣方價格開始鬆動,所以成交量才逐步增加雖然買方大多屬於首購族群居多,成交的價格大致落在450萬以內的中古華廈以及700萬以下的中古透天,不過小銘對於成屋市場的回溫相當有信心,預計下半年後成交量仍會持續成長,而且450萬以下的低總價物件將會越來越少。
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延伸閱讀,上一篇:竹南頭份~~看屋日記38(東陞建設-樹上景、禾翊建設-鑫鑫向榕)

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