林小銘的札記: 重劃區購屋~~要知道的9件事

相較於已發展成熟的區域，「重劃區」算是一個新興的住宅型態

有街廓整齊、屋齡低……的優點

相對也可能會有交通、生活機能不便等缺點

入住重劃區前，先搞清關鍵9件事！

撰文：馮牧群

1。施工期可能長逹20年

儘管重劃區開發完成後，交通及生活機能會大幅改進，但不可避免的，每一個重劃區在開發完成前，都會面臨一段交通黑暗期，甚至最長可達10～20年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說，一路走來經過了20年，才達到目前的開發規模，但輕軌捷運仍尚未完工，交通黑暗期還沒結束。

再看台北市信義計畫區，居民同樣花了20年忍受施工、交通壅塞及種種生活不便，更不用說還有政府「跳票」的政策支票。想入住重劃區的購屋族，除了要睜大眼看仔細，還要審慎思考自己是否忍受得了這段黑暗期。

2。投資客過多會影響房價

投資客過多重劃區建設題材多，在建商、仲介業者的炒作下，房價容易被拉抬，往往成為投資客密度最高的區域，經過投資客不斷轉手後，房價已被墊高數成，自住客根本難以下手。

購屋族想判斷重劃區投資客多寡，可在夜晚觀察社區的點燈率；亮燈的戶數多，代表自住比例高，反之，若是亮燈戶數寥寥無幾，如同空城一般，那就表示投資客占比極高。此外，專家分析，根據以往經驗，生活機能不好的區域，或銷售暴衝、快速完銷的建案都很危險，很可能是投資客大本營，自住客購屋前要特別小心。

3。當心買到工業住宅

有些房價水平高的地方，因居住需求高，土地及住宅供給少，於是不少「工業住宅」應運而生，這種情況在雙北市的重劃區尤為常見。所謂工業住宅，是指建商在工業用地以「事務所」或「廠辦」名義，興建一般住宅並銷售，目前仍屬違法，若經檢舉，所在地建管單位將對建商開罰，甚至買方也有受罰風險，同時，業者的文宣廣告會牽涉「廣告不實」問題。

對此，公平交易委員會已規定建商、代銷業者在該類住宅廣告中，必須標明建案是位在工業用地，且建物登記為一般事務所而非住宅。房仲提醒，雖然工業住宅售價較一般建案便宜2成左右，但通常銀行貸款額度會少1成，購屋族要有心理準備，不想誤買工業宅的民眾，可以向地政單位申請都市計畫圖或調閱謄本確認。

4。政策利多能實現才具潛力

重劃區在交通建設、商業設施、學校、綠地相繼入駐後，生活機能逐漸完備，然而這些利多卻也成為建商哄抬房價的最佳利器，新建案接連推出後，當地市場可能出現「疊價效應」，越晚買房的人，就會買到相對高價。

專家認為，即便重劃區利多題材再多，開價也必須取決於市場接受度，有買方價格才會有支撐，房價易漲難跌。永慶房產集團統計顯示，新北市三峽區近2年均價漲幅高達約42.5%，桃園青埔及八德受惠重劃區題材，房價成長速度也明顯高於區域平均值。

購屋族別過早搶進重劃區，正所謂「吃魚要吃中段」，等到重大建設確定動工，或是環評通過再進場也不遲，並且要觀察預定地是否確定、工程是否發包，或選定捷運站等交通重要位置，才有助於挑到適合的進場時機和購屋地點。

5。定期查詢掌握開發進度

不論投資客或是自住客，看中的都是重劃區的發展潛力，買的不只是房子，還有「未來夢想」；現實的狀況是，並非每個區域發展計畫都會實現，查證重劃區的開發計劃，成為購屋族的功課。

重劃區的開發源於政府政策，因此最好定期查詢政府機關的資料，像是捷運局、地政機關所提供的開發計畫，都值得持續關注。另外，善用網路資源也是好方法，如「台北市都市計畫整合查詢系統」、「台中市土地使用分區查詢系統」、「高雄市都市計畫書圖查詢系統」等公部門網站，具備一定公信力，是購屋族避免買錯重劃區的最佳幫手。

6。避開私人用地保留美景

餐廳用餐有「先來後到」之別，在重劃區買房子的先後順序差別也很大。重劃區仍處於開發階段，即使看房時相中的社區建案旁邊沒有鄰近建物、視野絕佳，不久後有可能因為隔壁基地蓋了樓層更高的新社區，而遮蔽原有的美好景觀，甚至影響到日照權，先入住的住戶反而吃了大虧。