林小銘的札記: 小銘淺談房地產，預售屋PART3

2014年10月12日星期日

小銘淺談房地產，預售屋PART3

你知道10個投資客有9個想便宜賣房
而10個自住客裡有9個想賣在最高點
你認為目前房價會跌嗎？我認為：不知道

「歷史不斷的重演，但，人性，始終不變！」

圖片擷取於網路

這次的主題，我想跟大家分享，目前房價為什麼只漲不跌，明明台灣房地產10年多頭10年空頭的循環，為什麼現在只剩多頭走勢，不見空頭行情呢？讓我來舉出3個最近比較常見的狀況吧！

例1：重劃區的土地
重劃區是最近幾年台灣非常火熱的投資區域，有時候重劃區的房地產，甚至價格還超越市區的價格，先來說說重劃區的定義吧：「重劃區是縣市政府主動規劃，將原本無開發或雜亂無章的土地進行徵收，將它重新丈量、重新造路，規劃成棋盤式的格局，已增加土地的經濟效率」
通常土地經過重劃之後，地主大概可以領回50%左右的土地，試想若你是該地主，重劃前土地價格為每坪1萬，經過2年的整修後，可領回一半的土地，您認為土地價格每坪還會只有1萬元嗎？

竹南中大埔重劃區

例2：人是英雄、錢是膽
在預售屋投資的世界裡，有句話叫做：「人是英雄、錢是膽」，預售屋的買方在建商還未將房子蓋好之際，冒著建商可能繞跑、屋子狀況不良的風險，將資金投入在看不到屋況、摸不到實體，沒有任何真實感的一張格局圖上，賭，未來是否有上漲的空間。
若，你是這位預售屋的買方，你將資金丟入建商可能繞跑的風險裡，成屋之後，你甚至願意佛心來著，原價賣給下一位買方嗎？

圖片擷取於網路

例3：帥過頭名言：「我家跟別人家不一樣」
透過實價登錄網站，我們可以很輕易地看到每個地段、每個樓層、每種類型，它的總價與每坪的單價，但，實價登錄卻不會告訴你屋子的座向、屋子的屋況以及屋子是否有附加價值〈例如出租、開店或是辦活動〉。
所以隔壁間不管有沒有裝潢、有沒有比較大間、屋齡比較輕、建材比較好、是不是邊間，我家就是跟別人家不一樣，所以我家一定要賣的比別人家貴，因為我家除了不一樣還帶有感情。

圖片擷取於網路

房價為什麼這幾年下來不會跌，除了上述的原因之外，還有一點就是：「人性」，若你是屋主整修好的房子總共花了1000萬，實價登錄上目前行情1200萬，你願意打個折扣800萬賣給小銘嗎？這也是每個屋主〈不管是投資或自住〉都想在房產撈一筆的原因。
疑？標題上不是寫說：「你知道10個投資客有9個想便宜賣房，而10個自住客裡有9個想賣在最高點」，自住客想賣在高點，除了“人性”，還有一點，就是對房子有感情；而投資客便宜賣房，除了對房子不帶感情外，他當初買房子時，它的價格一定是市場上相當低廉，既然當初買的便宜，整修好之後，也是以有賺就好的心態出脫，所以容易賣的便宜。