房地合一，你有沒有搞懂呢，上篇

吵了一年的房地合一稅

終於在2015年6月5日通過了

並將在2016年1月1日正式實施

奢侈稅也準備在2016年1月1日同步退場

可是你有搞懂什麼是房地合一稅嗎？
本篇小銘想為大家解說何謂「房地合一稅制」？

圖片擷取於網路

「所得稅法部分條文修正草案」暨「特種貨物及勞務稅修正條例增訂第六條之一條文草案」簡稱「房地合一稅」於2015年6月5日在立法院眾多委員無異議下快速通過，雖然法案已經通過了，可是很多朋友還是看不懂「房地合一稅制」到底訴求是甚麼，未來房地產的變化將會如何，這次小銘將以自己的觀點分2篇文章詳細敘述，上篇將為大家解說到底甚麼是「房地合一稅制」，下篇將分享避稅的方法以及未來房市的看法。
這幾年來台灣的房價不斷上漲，而買賣獲利的屋主只需課徵些微稅金，有鑑於獲利大、稅金少的狀況下，政府才研擬廢除舊版的房屋買賣財交稅，使用現在立法院通過的「房地合一稅制」，這也是為什麼法案這個會期這麼快速通過的原因之一，讓未來買賣房屋有獲利的屋主，可多繳稅金挹注台灣的國庫。

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上圖是這次立法院通過的「房地合一稅制」，以簡單的方式來說好了，只要適用新制的賣方，未來賣方出售房屋並且有獲利出場，皆須以上圖的方式來課徵稅金，那麼哪些是課稅的範圍？課稅的稅率是多少？何種條件適用減免與退稅方式呢？

一、個人部分

課稅範圍：
1. 105年1月1日以後取得。
2. 103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內。
☆☆☆☆☆課稅範圍是以時間點來計算，所以不管是自住或是投資，是否以人頭登記或是物件持有數量，只要符合新制的時間點，皆在「房地合一稅制」的課稅範圍☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆另外，只要是103年1月1日以前取得的房地產或是在103年1月2日到104年12月31日取得者，並持有期間超過2年以上者，皆不被列入「房地合一稅制」的課稅範圍☆☆☆☆☆

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課稅稅率：

境內居住者：以持有物件的時間來計算屋主獲利課稅稅率

1年以內：45%                                          持有2年以內超過1年：35%
持有10年以內超過2年：20%                  持有超過10年：15%
非境內居住者：以持有物件的時間來計算屋主獲利課稅稅率
持有1年以內：45%                                  持有超過1年：35%
☆☆☆☆☆一般房屋買賣國人適用境內居住者，而外國人適用非境內居住者☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆照課稅稅率來看，短期出售並有獲利的賣方，皆以苛以重稅☆☆☆☆☆

自住減免：
1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍：持有並連續居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
2. 按前開課稅稅基〈即課稅所得〉計算在4百萬元以下免稅：超過4百萬元部分，按10%稅率課徵。
3. 6年內以1次為限。
☆☆☆☆☆自住免稅部分須符合上述3個條件，才能達成免稅的資格☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆換句話來說，符合新制課稅範圍的賣方，擁有6年以上居住事實且無供營業使用或出租，並獲利未達4百萬元，可免課「房地合一稅制」☆☆☆☆☆

重購退稅：
1. 換大屋：全額退稅〈與限制相同〉。
2. 換小屋：比例退稅。
3. 重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉。

增修部分：

1. 非自願因素如調職、非自願離職而在2年內交易，稅率20％ 。

2. 繼承或受遺贈取得者，可將被繼承人或遺贈人持有時間合併計算。

3. 稅收將於用住宅政策及長期照顧服務支出 。

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二、營利事業部分

課稅範圍：與個人部分相同。

課稅稅率：

1. 17％〈與限制相同〉。

2. 總機構在中華民國境外之營利事業：

    〈1〉持有1年以內：45%          〈2〉持有超過1年：35%

☆☆☆☆☆可以看的出來只要在中華民國境內開公司的法人，買賣房地產獲利只需按現行制度17％來計算，與個人部分比較之後，不管是短期、中期或是長期買賣，法人除了無時間上的限制，且所課的稅率還低了許多☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆由於營利事業部分課稅不高，未來這幾年內，為了減輕稅率，可能造成無數投資房地產公司大量設立☆☆☆☆☆

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延伸閱讀，下一篇：房地合一，誰才是真正的贏家，下篇

下一篇，小銘想告訴大家，看懂了「房地合一稅制」之後，接下來將如何避開高稅率以及未來房地產的變化將會如何，下一篇告訴您！

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