林小銘的札記: 房地合一，誰才是真正的贏家，下篇

半年後「奢侈稅」即將走入歷史
取而代之的將是「房地合一稅制」
新的稅制將對房地產造成何種衝擊？
而這次的「房地合一稅制」改革
誰將是最大的贏家呢？

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上篇文章，我們聊過甚麼是「房地合一稅制」法規條文與解說過法規內容之後，相信大家對於「房地合一稅制」都有相當的瞭解，可是你知道嗎，這次的房地合一稅改，誰將會是最大的贏家呢？本篇小銘會列舉出幾個例子教大家如何避開高稅率的稅制外，還會分析未來2~3年後小銘對房價往後的看法，希望這些做法，可以幫助到真正想買屋的朋友，順利安心成家。
「誠實納稅是國民應盡的義務」，所以買賣房屋有獲利，賣方需繳稅金給予政府，並依照獲利的多寡與持有的時間長短，繳交一定金額的稅金，我認為這是一件合理的事情，目前，除了台灣以外，也有蠻多國家實施類似房地合一的稅制政策，也都讓房屋、土地的買賣更透明更單純，並讓房屋的價格回歸理性的一面。但是，事實真的是如此嗎？下列小銘想舉出幾個避開高稅率的方法與看法，分享給粉絲們參考。

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一、成屋部分
1. 日出條款方式：這是最簡單最安全的方式，根據「房地合一稅制」的課稅範圍來看，只要是在103年1月1日以前取得的房地產或是在103年1月2日到104年12月31日取得者，並持有期間超過2年以上者，皆不被列入「房地合一稅制」的課稅範圍，也就是說，只要在該時間點下購屋並持有超過2年以上，就可避開高稅率的「房地合一稅制」。
2. 拉高實價登錄價格：在買賣雙方同意的情況下，買方補些微稅金給賣方，就可拉高實價登錄的價格，之後再以低於或是該實價登錄價格售出，就可避開高額稅金。〈舉例，買方以500萬購入房子，再以實價登錄600萬登錄，之後以低於600萬售出，免課「房地合一稅制」稅金〉

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二、預售屋部分
1. 承接斷頭預售屋：這也是最簡單最安全的方式，不管我們承接多少價格的預售屋，交屋過戶後，實價登錄上的價格都還是當初建商的合約價，所以若是我們承接低於建商合約價的預售屋，並以低於實價登錄價格售出，帳面上的認賠，還是避開了「房地合一稅制」。〈舉例，預售屋建商合約價為1000萬，賣方斷頭以900萬認賠殺出，交屋後實價登錄價格仍為1000萬，此時我們若以990萬售出，帳面上的數字雖然賠售，並且避開高額稅金，但實際上獲利卻達90萬之多〉
2. 拉高實價登錄價格：在建商同意的情況下，買方補些微稅金給建商，就可拉高實價登錄的價格，之後再以低於或是該實價登錄價格售出，就可避開高額稅金。〈舉例，買方以500萬購入房子，與建商協調下以實價登錄600萬登錄，之後以低於600萬售出，免課「房地合一稅制」稅金〉

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三、公司法人部分
公司法人投資房地產，只需繳些17%獲利，就可以在短期內進行買賣，真的有這麼好康嗎？
由於公司法人採的是合併年度計算，房產獲利部分可撥給員工當獎金或是增加一些成本〈買公務車、員工薪水、買下一棟房屋...〉，所以獲利部分可縮到最小，甚至毫無獲利，以至於免課「房地合一稅制」，可是大家似乎忘了一點，公司法人還必須繳交5%營業稅，所以是否如同新聞報導上說的，「房地合一稅制」有利於公司法人，那就得看狀況嚕。
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四、未來房市看法
這一年來稅制擾亂了許多想買房子以及想賣房子的朋友，根據統計全台平均每年有40萬戶房屋交易量，而去年僅32萬戶交易量，今年第1季有6萬戶，與去年同期少了4萬戶，合起來總共少了12萬戶，試想，去年與今年初受到擾亂而未買房的民眾與今年下半年想買房的民眾，若是一同於今年下半年購屋，這樣的買氣是否很可怕？
轉貼蘋果地產◎◎◎◎◎房仲公會：少掉的12萬戶交易會回來

1. 短期：由於高稅率的影響，今年底將是賣方的逃命波，賣方為了避開2016年「房地合一稅制」的實行，都希望在今年底前完成售出的動作；而買方呢？由於買方受到「房地合一稅制」課稅範圍的影響，都希望未來在換屋或是售出時，可免課高額稅金，有可能擠進今年下半年的購屋潮，加上去年與今年初尚未購屋的民眾將於下半年搶進，可能造成一波購屋潮。

	賣方	買方
心態〈避免未來被課稅〉	逃命波	搶購潮
預估狀況	一堆賣方再賣 == 一堆買方搶買
預估房價	雖然賣屋的人多，但買屋的也不少，雙方達到持平穩定階段，所以預估將房價不漲也不跌

2.中長期：「房地合一稅制」改革的原因，除了舊制買賣房屋獲利只需繳些微稅金外，還有一點，政府想做莊抽取稅金；而政府規劃的自住6年獲利400萬以下免稅，就是以台北市2000萬的房子，每年漲3%連漲6年來設計的，既然政府都認為房價還會連漲6年，那你們怎麼還聽電視名嘴說會跌呢？

	賣方	買方
心態〈不想被課重稅〉	等2年再賣或是含稅墊上去	怕買不到房子
預估狀況	賣方嚴重減少＜＜買方數量穩定
預估房價	雖然買方數量並無增加或搶進，但受到稅制影響，賣方物件嚴重減少，可能造成房價持續緩漲

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五、總結
除了上述所列舉的避稅管道外，像是物件三角簽或是重購退稅等，都是避稅的方法之一，不過小銘認為，投資房產有獲利並且誠實納稅應屬國民應盡的義務，若是透過非法手段逃稅被查出，將得不償失。這次稅改實施後，奢侈稅也將走入歷史，未來台灣將不會再發生賠售賣房子或是贈與賣房子，被亂課重稅導致妻離子散的現象，。

下面2張圖，是經濟日報報導著奢侈稅與實價登錄實施後，房價將跌至10~20%，說起來真的蠻諷刺的，房價除了不像報導上說得跌至10~20%，政策面實施後，稅金反而加諸在下一手買方身上，導致這幾年來全台房價不斷飆漲。未來「房地合一稅制」實施後，房價是否會如同電視上的名嘴說的向下探底，還是因為人性貪婪，將稅金加諸在房價身上，這個我們還須觀察，不過以目前房貸低利率的狀況，搭配動輒30年以上的貸款年限，在未發生金融海嘯與重大疾病〈SARS〉環境下，房價要下跌的空間有限，所以可以肯定的是這次做莊的政府與了解法規的財團與投資客，將是這次稅改最大的贏家。